Aidat tartışmasında iki ayrı ilişki vardır: apartman yönetiminin ortak gideri kimden isteyebileceği ve kiracı ile ev sahibinin kendi aralarında hangi gideri üstlendiği. Kat Mülkiyeti Kanunu m.22, kat malikinin ortak gider ve avans borcundan bağımsız bölümü sürekli kullananların da belirli koşullarda birlikte sorumluluğunu düzenler. Kiracının bu hükümdeki sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Ancak bu dış ilişki kuralı, her onarım veya yatırımın taraflar arasındaki nihai ekonomik yükünü tek başına belirlemez. Giderin niteliği, dönem ve sözleşme birlikte incelenmelidir.
Önce talebin hangi kaleme ait olduğunu anlayın
“Aidat” başlığı altında temizlik, personel, enerji, rutin bakım, büyük onarım veya yeni tesis bedelleri birlikte toplanabilir. Talebin yalnız toplamını bilmek, kimin hangi hukuki nedenle sorumlu olduğunu anlamaya yetmez. İşletme projesi, kurul kararı, gider belgesi ve ilgili dönem istenebilir. Geçmiş malik dönemine ait borçla kiracının kullandığı ayın gideri aynı kabul edilmemelidir.
Bu yazı aidat miktarının nasıl belirlendiğine değil sorumluluk ilişkilerine odaklanır. Tutarın dayanağı tartışılıyorsa geçici işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararına başvuru ayrı olarak incelenebilir. Bir kararın varlığı ile doğru kişiye doğru dönem için talep yöneltilmesi farklı sorulardır.
Yönetim karşısındaki sorumluluk
KMK m.20 ortak giderlere katılmanın çerçevesini; m.22 ise ortak gider alacağının güvencesini düzenler. Kat malikinin sorumluluğu, konutu kiraya vermesiyle kendiliğinden ortadan kalkmaz. Kiracı veya başka sıfatla devamlı yararlanan kişinin yönetim karşısındaki konumu da kanuni sınırlar içinde değerlendirilir. Yönetimin sadece kiracıya ulaşmış olması, malikin taraf olmadığı anlamına gelmez.
Kiracının kira miktarı sınırı ile kira borcundan düşme kuralı, hesabın belgeli yapılmasını gerektirir. Yönetimden makbuz alınması, ödemenin hangi daire ve hangi borç için yapıldığının belirtilmesi, malike bilgi verilmesi yararlıdır. Kira ve aidat arasında kayıt tutulmadan tek taraflı mahsup yapılması yeni bir uyuşmazlık doğurabilir; somut talep ve ödeme açıklaması incelenmelidir.
Kiracı ile malik arasındaki paylaşım
Kira sözleşmesi ve emredici hükümler birlikte okunur. Kullanıma bağlı giderler ile taşınmazı kalıcı biçimde iyileştiren harcamaların aynı kalıpla değerlendirilmesi her zaman doğru değildir. “Her şeyi kiracı öder” veya “aidat adı geçen hiçbir şeyi malik ödemez” şeklindeki kesin genellemelerden kaçınılmalıdır. Giderin gerçek amacı ve mevcut tesisin korunması mı yoksa yenilik mi olduğu önem taşır.
Örneğin asansörün düzenli bakım bedeli ile kapsamlı yenilenmesi aynı hesapta gösterilebilir. İnceleme sırasında bunları ayrı satırlara ayırmak, hizmet dönemi ve karar tarihini yazmak gerekir. Yönetim açısından talebin dayanağı ile kiracının malike rücu veya mahsup iddiası aynı dosyada bile farklı hukuki temellere dayanabilir.
Belgelerle ilerleyen bir kontrol sırası
Önce daireyi, borç dönemini ve kullanım tarihlerini belirleyin. Ardından işletme projesini ve kurul kararını, sonra faturalar ile tahsilat makbuzlarını karşılaştırın. Kira sözleşmesindeki gider maddesini ayrıca işaretleyin. Yönetimin hesap dökümünde önceden ödenmiş bir kalem bulunuyorsa dekontla eşleştirin. Sadece mesaj grubundaki toplam borca dayanmak yerine hangi kaleme itiraz edildiğini açıkça belirtin.
Uyuşmazlık türüne göre arabuluculuk ve uygun başvuru yolu değerlendirilir. Her aidat tartışmasının sonucu aynı olmadığı gibi, kurul kararına karşı başvuru ile icra ödeme emrine itiraz da aynı usule tabi değildir. Bir tebligat gelmişse üzerindeki işlem türü ve tarihleri ayrıca kontrol edilmelidir.
Örnek: Kiracıya gelen çatı yenileme bedeli
Kiracıya aylık giderlerle birlikte yüksek bir çatı yenileme bedeli bildirilir. Önce karar ve gider niteliği öğrenilir; konutun kullanım dönemi, sözleşme ve yönetim talebi ayrıştırılır. Yalnız “kiracısın, hepsini öde” veya “malik ödemeli, hiç ilgilenme” cevabı yerine dış sorumluluk ile tarafların kendi hesabı birlikte değerlendirilir.
Ev sahibi evi kiraya verdiyse yönetim ona başvuramaz mı?
Kiraya verme, kat malikinin kanuni ortak gider sorumluluğunu kendiliğinden kaldırmaz.
Aidat ödediğimde kiradan otomatik düşebilir miyim?
Kanundaki m.22 kuralının koşulları, ödemenin niteliği ve belgeleri incelenmelidir. Her aidat ödemesi için kayıtsız bir mahsup varsayılmamalıdır.
İtiraz ettim, ödeme emrini bekletebilir miyim?
Yönetimle yazışma, resmî takipteki başvuru süresinin yerine geçmez. Tebligat ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu metin genel bilgi içindir; talebin dönemi ve gider türü somut hukuki sonucu etkiler.
Resmî kaynaklar
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve22
Hukuki inceleme: Av. Gökhan Güzel · 2026-10-28
Bu konuyu görüşmeye nasıl hazırlayabilirim?
Gayrimenkul Hukuku: nereden başlamalı?
Bir konu ve bulunduğunuz aşamayı seçin. Yanıtlarınız yalnız bu açık sayfada kullanılır; kaydedilmez ve gönderilmez.