Apartmanda geçici işletme projesi: Aidat bildirimi gelince ne incelenmeli?

Kısa cevap

Apartman veya site yönetiminden yeni bir ödeme bildirimi geldiğinde yalnız artış yüzdesine bakmak yeterli değildir. İstenen tutarın hangi döneme ait olduğu, bir işletme projesine mi yoksa kurul kararına mı dayandığı ve projenin geçici olup olmadığı belirlenmelidir. 7579 sayılı Kanunla 2026'da değiştirilen Kat Mülkiyeti Kanunu m.37, işletme projesinin kurulda onaylanmasını ve geçici projenin en geç üç ay içinde kurula sunulmasını düzenler. Mevcut proje üzerinden geçici bedel belirlenirken yeniden değerleme oranıyla ilgili özel hüküm de bulunur. Bu hüküm, her türlü ortak giderin her koşulda aynı oranla sınırlandığı anlamına gelmez.

İşletme projesi neyi gösterir?

İşletme projesi apartmanın gelir ve gider öngörüsünü, maliklere düşen payları ve avansları bir araya getirir. Bankaya her ay aynı açıklamayla para yatırılması, bu tutarın hukuki dayanağını tek başına açıklamaz. Bir ödeme bakımından proje, kurul kararı, yönetim planı ve giderin niteliği birlikte okunur.

2026 değişikliği sonrasında, kabul edilmiş proje bulunmadığında yönetici geçici proje hazırlar. Bu belge bildirilir ve kanundaki süre içinde kurulun değerlendirmesine sunulur. Geçici olma niteliği, belgenin hiçbir etkisi bulunmadığı ya da ödemelerin kendiliğinden durdurulabileceği anlamına gelmez.

Bildirim geldiğinde hangi soruları sorun?

Bildirimin kapsadığı ayları ve bağımsız bölüm numarasını kontrol edin. Projenin tarihi ile kurul toplantısının tarihi aynı olmayabilir. Belgede “geçici” deniyorsa sonraki kurul aşamasını ve önceki yürürlükteki projeyi sorun. Tek kalem toplam yerine temizlik, bakım, personel ve diğer giderlerin nasıl ayrıldığını görmek hesap farkını anlamayı kolaylaştırır.

Aynı binada farklı tutarlar istenmesi tek başına yanlışlık kanıtı değildir. Gider paylaşımının dayanağı önemlidir. Komşunuzun ödediği miktardan hareketle kendi payınızın kesin yanlış olduğunu varsaymak yerine, hesapta kullanılan ölçütü ve yönetim planını inceleyin.

Kayıtları nasıl düzenleyebilirsiniz?

Önceki ve yeni projeyi yan yana koyun. Başlangıç-bitiş tarihlerini, toplam bütçeyi ve size yansıtılan tutarı ayrı satırlarda gösterin. Ardından ödeme dekontlarını ve varsa gecikme veya ek gider kalemlerini ekleyin. Bu çalışma, bir tutarın iki kez istenip istenmediğini ya da farklı dönemlerin karıştırılıp karıştırılmadığını görmeye yardımcı olur.

Kurul çağrısı, karar örneği ve bildirimin ulaşma kaydı da saklanmalıdır. Apartman mesaj grubundaki açıklama ile imzalı kurul kararının aynı metin olduğunu varsaymayın. Kayıtlarda başka maliklerin kişisel bilgileri bulunabileceğinden bunları açık internet ortamına yüklemeyin.

İtiraz ve süreler hakkında

Karara veya tahsilata karşı başvurulacak yol; itiraz edilen belgenin niteliğine, toplantıya katılım durumuna ve öğrenme/bildirim tarihlerine göre değerlendirilir. Geçici projenin üç aylık kurul süresi, her türlü dava için kullanılabilecek genel bir itiraz süresi değildir. Tebligat veya takip varsa yalnız yönetimle yazışmayı sürdürmekle yetinilmemelidir.

Taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi: https://guzelhukuk.net/calisma-alanlari/gayrimenkul-hukuku

Diğer bilgilendirme yayınları: https://guzelhukuk.net/yayinlar

Sık yapılan hatalar

Geçici projeye ilişkin sınırı bütün aidat kararlarına uygulamak; kurul kararını görmeden sadece mesaj üzerinden değerlendirme yapmak; ayrı dönemlere ait borçları toplamak; açıklamasız ödeme yapmak; itiraz edildiği için bütün yükümlülüklerin durduğunu varsaymak uyuşmazlığı büyütebilir.

Sık sorulan sorular

Kaynaklar

Güncel Kat Mülkiyeti Kanunu, özellikle m.35–37: https://mevzuat.adalet.gov.tr/mevzuat/103807

TBMM, 7579 sayılı Kanun kaydı: https://www.tbmm.gov.tr/Yasama/Kanun/E5669AF7-0DB5-4177-AE30-019BA20ADBF0

Resmî Gazete, 22 Mayıs 2026: https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2026/05/20260522-1.htm

Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme değişebilir.