Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli sürenin dolması, kiraya verene her durumda tek başına tahliye hakkı vermez. Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi sözleşmenin uzamasını ve tarafların bildirimle sona erdirme imkânlarını özel olarak düzenler. Kiracı ile kiraya verenin koşulları aynı değildir. On yıllık uzama süresi de yalnız sözleşmenin üzerinden on takvim yılı geçmesi biçiminde hesaplanmamalıdır. Bu yazı süre bitimi konusunu açıklar; her tahliye sebebini kapsayan kişisel bir değerlendirme yerine geçmez.
Bir yıllık sözleşme kendiliğinden sona erer mi?
TBK 347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, yalnız sözleşme süresinin bittiğini ileri sürerek bu ilişkiyi sona erdiremez. Bu koruma, kanunda düzenlenen diğer sona erme sebeplerinin hiç uygulanamayacağı anlamına gelmez.
Kiralananın niteliği ve sözleşmenin türü önce belirlenmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin açıklamaları her arsa, araç, geçici kullanım veya başka kira ilişkisine aynen uygulamak doğru değildir. Belirsiz süreli kira bakımından da maddede ayrı düzenleme vardır.
Uzama ile kira bedeli artışı aynı sorun mu?
Sözleşmenin devam etmesi ile yeni dönemde uygulanacak kira bedeli ayrı konulardır. Uzama, kiraya verenin istediği her bedelin kabul edildiği anlamına gelmez. Aynı şekilde kira miktarı üzerine anlaşmazlık olması, sözleşmenin süre bitiminde kendiliğinden sona erdiğini göstermez.
Bedelin belirlenmesine ilişkin genel çerçeve kira bedelinin tespiti yazısında açıklanır. Buradaki “aynı koşullarla uzama” ifadesi okunurken emredici kira bedeli kuralları da dikkate alınmalıdır. İnternette eski yıllara ait geçici artış sınırlarının bulunması, bunların her yeni dönemde yürürlükte olduğu anlamına gelmez.
On yıllık uzama süresi neyi değiştirir?
Kanun, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verene bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunma koşuluyla sebep göstermeksizin sona erdirme imkânı düzenler. Burada ilk sözleşme süresi, uzama dönemleri ve bildirimin hedeflediği dönem birlikte hesaplanır.
Örneğin birden fazla yıl için yapılmış ilk sözleşmenin süresi ile ardından gelen birer yıllık uzamalar aynı başlangıca sahip değildir. Yeni sözleşme, ek protokol veya ilişkiye sonradan katılan kişi gibi olguların etkisi de metinler görülmeden belirlenemez. Bu nedenle yalnız ilk imza tarihine on yıl ekleyen bir hesaplayıcı, bütün dosyalarda doğru sonuç vermez.
TBK 348, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliğini yazılı şekle bağlar. Bildirimin içeriği, kime yöneltildiği, hangi dönemi hedeflediği ve ne zaman ulaştığı önem taşır. Sadece sözlü konuşma yapılması ile usulüne uygun bildirim koşullarının gerçekleştiği varsayılmamalıdır.
Diğer tahliye sebepleri neden ayrıca incelenir?
İhtiyaç, yeniden inşa veya imar, tahliye taahhüdü ve kira borcuna ilişkin yolların kendilerine özgü koşulları vardır. Süre bitimine dayanarak tahliye mümkün görülmemesi, başka hiçbir hukuki yol bulunmadığını göstermez. Tersine, bir başka sebebin adının anılması da o sebebin gerçekleştiğini kanıtlamaz.
Mülkiyet değişmişse yeni malikin durumu ayrıca değerlendirilir. Yeni malikin bildirim ve tarihleri yazısı bu ayrı konuyu ele alır. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk ve kanuni istisnalar da seçilecek başvuru yoluna göre kontrol edilmelidir.
Hangi belgeler ve tarihler hazırlanabilir?
İlk sözleşme, sonradan imzalanan metinler, teslim tarihi, dönem başlangıcı ve geçmiş bildirimler bir araya getirilebilir. Bildirimin düzenlendiği tarih ile ulaştığı tarih ayrı yazılmalıdır. Bir yıldan diğerine yapılan ödemenin açıklaması veya tarafların yazışmaları da ilişkinin seyrini anlamaya yardımcı olabilir.
Kayıt düzenlemek için sözleşmeyi sonradan değiştirmek veya gerçeğe aykırı tarih yazmak uygun değildir. Kiracı açısından da kiraya veren açısından da mevcut belgelerin bütünlüğü korunmalıdır. Genel kapsam için Gayrimenkul Hukuku sayfası incelenebilir.
Örnek: Süre bitimi ile ihtiyaç iddiasını ayırmak
Bir yıllık kira sonunda kiraya verenin “süre bitti” dediğini düşünelim. İlk soru, ilişkinin konut veya çatılı işyeri kirası olup olmadığıdır. Sonra 347. madde bakımından süreler incelenir. Kiraya veren ayrıca gerçek bir ihtiyaç ileri sürüyorsa bu iddia kendi kanuni koşullarıyla değerlendirilir; sırf süre bitimiyle aynı gerekçe sayılmaz.
Sık sorulan sorular
Her yıl yeni kâğıt imzalamak zorunda mıyız?
Kanundaki uzama düzenlemesi nedeniyle her uzama için mutlaka yeni bir sözleşme metni gerektiği söylenemez. Ancak değişiklikler ve tarafların anlaşmaları ayrıca değerlendirilmelidir.
Ev sahibi sadece “süre bitti” diyebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren süre bitimine dayanarak her durumda sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama düzenlemesi ve diğer sebepler ayrı incelenir.
On yıl dolunca aynı gün çıkmak gerekir mi?
Hayır. İlk süre, uzama yılları ve kanundaki bildirim koşulları birlikte hesaplanır. Kendiliğinden ve aynı gün sonuç doğduğu varsayılmamalıdır.
Sözlü bildirim yeterli midir?
TBK 348'de yazılı şekil koşulu bulunur. Belirli bir mesajın veya belgenin koşulları karşılayıp karşılamadığı içeriği ve iletilme biçimiyle birlikte değerlendirilir.
Resmî kaynaklar ve bilgilendirme sınırı
Türk Borçlar Kanunu, özellikle 347 ve 348. maddeler. UYAP İçtihat, ilk sözleşme süresi ve on yıllık uzamanın ayrı değerlendirildiği karar. Kararın somut dosyasındaki tarihler başka bir sözleşmeye doğrudan taşınamaz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme farklılık gösterebilir. Kişisel bildirim ve dava takvimi sözleşmelerin bütünü görülerek oluşturulmalıdır.
Hukuki inceleme: Av. Gökhan Güzel · 2026-10-22