Kat malikleri kurulu kararına nasıl itiraz edilir?

Kısa cevap: Yalnız yönetime itiraz etmek dava süresini korumayabilir

Apartman veya site toplantısında alınan bir kararın beğenilmemesiyle hukuka aykırı olması aynı şey değildir. Kararın konusu, toplantı çağrısı, katılım, oy düzeni, yönetim planı ve kanunun aradığı çoğunluk birlikte incelenir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi, kat malikleri kurulu kararına karşı başvuru hakkını ve süreleri düzenler. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanmış malik ile toplantıya katılmayan malikin durumu farklıdır.

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden bir ay; katılmayan için öğrenmeden bir ay ve her durumda karardan altı ay çerçevesi önemlidir. Yokluk ve mutlak butlan iddialarında kanunda ayrı düzenleme vardır. Ancak her usul hatasını bu ağır geçersizlik türlerinden sayarak süreyi önemsememek risklidir. Ayrıca kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk ve bunun süreye etkisi birlikte kontrol edilmelidir.

Kararın hangi konuda olduğunu belirleyin

Yönetici seçimi, ortak alanda değişiklik, yönetim planı, gider paylaşımı veya başka bir karar farklı çoğunluk ve yetki kurallarına tabi olabilir. Her karar için aynı oy sayısını aramak doğru değildir. Tapudaki arsa payı, bağımsız bölüm sayısı ve kullanılan vekâletler de önem taşıyabilir. Toplu yapılarda yönetim organının hangi bölüm veya ortak alan bakımından yetkili olduğu ayrıca incelenir.

Önce iptali istenen kararın tarih ve madde numarası bulunmalıdır. Bütün toplantının mı yoksa yalnız belirli kararların mı tartışıldığı açık olmalıdır. Yönetimin sözlü uygulamasıyla deftere geçirilmiş karar arasında fark varsa bunun da belirlenmesi gerekir. Bir duyuru mesajı, her zaman kurul kararının tam metnini göstermeyebilir.

Katılım ve aykırı oy neden önemlidir?

KMK m.32, kararların deftere geçirilmesi ve aykırı oy kullananların karşı çıkma sebebini belirterek imza koyması düzenini içerir. Toplantıda bulunup karara olumlu oy vermiş olmakla, açıkça karşı çıkmış olmak aynı değildir. İmza listesinin yalnız toplantıya katılımı mı yoksa belirli kararın kabulünü mü gösterdiği somut belge üzerinden incelenmelidir.

Toplantıya bir temsilci katılmışsa vekâletin kapsamı ve oy kullanımı da değerlendirilir. Bir dairenin birden fazla maliki veya bir kişinin birden fazla bağımsız bölümü bulunması oy düzenini etkileyebilir. Bu nedenle yalnız “çoğunluk kabul etti” açıklamasıyla sonuca gidilmemelidir. Kimlerin hangi sıfatla katıldığı anlaşılır bir listeye dönüştürülebilir.

Öğrenme tarihi ve süreler

Toplantıya katılmayan malik bakımından öğrenme tarihini gösterebilecek bildirim, karar suretinin teslimi veya yazışma önemlidir. “Yeni öğrendim” ifadesinin başka kayıtlarla çelişmemesi gerekir. Altı aylık üst süreyle bir aylık sürenin birlikte uygulanması da kontrol edilmelidir. Her iki süreyi birbirinin alternatifi gibi görmek yanlış olabilir.

Yokluk veya mutlak butlan iddiası hukuki nitelendirme gerektirir. Toplantı çağrısındaki her eksikliğin süreye tabi olmayan bir yokluk sonucu doğurduğu varsayılmamalıdır. Hangi karar için hangi çoğunluğun gerektiği ve ihlalin niteliği ayrı incelenir. Süre tartışması varsa incelemeyi ertelemek yerine eldeki belgelerle başvuru planı yapılması önemlidir.

Arabuluculuk dava süresine nasıl bağlanır?

6325 sayılı Kanun m.18/B, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava şartı arabuluculuğu düzenler. Arabuluculuk bürosuna başvuru ile son tutanak arasındaki dönemin zamanaşımı ve hak düşürücü süreye etkisi ilgili hükümler çerçevesinde hesaplanır. Başvuru tarihi ve son tutanak tarihi bu nedenle ayrıca saklanmalıdır.

Yöneticiye gönderilen itiraz, apartman mesaj grubundaki tartışma veya yeniden toplantı yapılmasını istemek, arabuluculuk başvurusu veya dava açılmasıyla aynı değildir. Kurulun yeni bir karar alması da eski karara ilişkin her süreyi otomatik olarak sıfırlamaz. Başvurunun doğru taraf ve taleple yürütülmesi gerekir. Mahkeme aşamasında görev ve yetki ile yöneticiye yöneltilen husumet ayrıca değerlendirilir.

Hangi belgeler hazırlanabilir?

• Tapu ve malik sıfatını gösteren kayıtlar.
• Yönetim planı ve ilgili değişiklikler.
• Toplantı çağrısı, gündem ve teslim kayıtları.
• Katılım listesi, vekâletler ve oy düzeni.
• Karar defterinin ilgili sayfaları ve aykırı oy açıklaması.
• Kararı öğrenme tarihine ilişkin belgeler.
• Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak.

Belgeler yönetimden istenirken hangi toplantı ve kararın arandığı açık yazılabilir. Kimsenin özel hesabına veya kilitli arşivine yetkisiz erişilmemelidir. Karar sureti edinilememesi durumunda yapılan talepler ve yanıtlar korunur. Başvuru dosyasında olayların kronolojisi ile hukuki değerlendirme birbirinden ayrılabilir.

Örnek: Kararı sonradan öğrenen malik

Bir malik toplantıya katılmamış ve bir süre sonra ortak alanın kullanımına ilişkin kararı öğrenmiş olsun. Önce kararın gerçek metni, öğrenme tarihi ve uygulanmaya başlanıp başlanmadığı bulunur. Sonra kararın konusu bakımından gerekli çoğunluk incelenir. Malik yalnız yönetime e-posta gönderip cevap beklerse dava ve arabuluculuk süreleri kendiliğinden korunmuş sayılmaz. Somut tarihler üzerinden ayrı bir süre çizelgesi gerekir.

Aidat bildiriminin farklı yönü için geçici işletme projesi rehberi, genel kapsam için Gayrimenkul Hukuku ve belge düzeni için olay özeti incelenebilir.

Sık sorulan sorular

Resmî kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme farklılık gösterebilir.