Kiralanan evde nem veya tesisat arızası varsa ne yapılabilir?

Kiralık evde sonradan ortaya çıkan su kaçağı, sürekli nem veya çalışmayan temel tesisat, yalnız bir tamir faturası meselesi değildir. Arızanın nedeni, kullanıma etkisi, kimin gidermekle yükümlü olduğu ve kiraya verenin ne zaman haberdar edildiği birlikte değerlendirilir. Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene konutu sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli tutma borcu yükler; kiracının da olağan bakım ve gecikmeksizin bildirim yükümlülükleri vardır.

Ayıbın bulunması, kiracının her koşulda kirayı tamamen kesebileceği anlamına gelmez. Onarım, kira indirimi, zarar giderimi ve fesih farklı koşullara bağlı seçeneklerdir. Önce güvenliğin sağlanması ve sorunun doğru kaydedilmesi gerekir; sonrasında bu seçeneklerin hangisinin somut olaya uyduğu incelenir.

Her arıza aynı kişiye ait bir gider midir?

TBK 301, kiralananın elverişli teslimini ve kira süresince elverişli tutulmasını düzenler. Buna karşılık TBK 317 olağan kullanım için gereken temizlik ve bakım giderlerini kiracıya yükler. Kullanım alışkanlığı nedeniyle oluşan sorunla bina tesisatından kaynaklanan arızayı aynı kabul etmek doğru değildir.

Örneğin bir musluğun olağan bakım ihtiyacı, bina ana hattından gelen ve duvarı sürekli ıslatan kaçakla aynı nitelikte olmayabilir. Nem de tek başına neden göstermez: yalıtım, çatı, ortak tesisat veya kullanım biçimi etkili olabilir. Sorunun kaynağına ilişkin teknik inceleme, tarafların sorumluluğunun belirlenmesinde önem taşır.

Bildirim nasıl hazırlanır?

TBK 318, kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmesini öngörür. Bildirim yapılmaması yüzünden büyüyen zarardan sorumluluk doğabilir. Bu sebeple arızanın ağırlaşmasını beklemek yerine ne olduğunun açıkça aktarılması önemlidir.

Bildirimde hangi odada hangi sorunun bulunduğu, ne zaman görüldüğü, günlük kullanımı nasıl etkilediği ve inceleme talebi belirtilmelidir. “Ev kötü” ifadesinden daha somut olan “mutfak tavanından su geliyor, elektrik bölümüne yaklaşıyor” açıklaması, sorunun anlaşılmasını kolaylaştırır. Bildirimin tarihi ve karşı tarafa ulaştığının kaydı saklanmalıdır.

Fotoğraf veya kısa video çekmek yararlıdır; ancak bunlar teknik sebebi her zaman kanıtlamaz. Görsel kayıtlarda tarih bilgisi, arızanın değişimi ve ilgili yazışmalar korunmalıdır. Üçüncü kişilerin özel alanları veya gereksiz kişisel verileri kayda alınmamalıdır. Elektrik, gaz veya yapı güvenliği tehlikesinde kayıt tutma çabası güvenli müdahalenin önüne geçmemelidir.

Onarım istemi ve uygun süre

TBK 305–306 kapsamında kiracı ayıbın giderilmesini isteyebilir. Uygun süre kavramı her arıza için aynı gün sayısı değildir. Su sızıntısının aciliyetiyle estetik bir kaplama kusuru aynı şekilde değerlendirilmez. Arızanın kapsamı, inceleme ve malzeme ihtiyacı somut olayı etkiler.

Verilen uygun sürede ayıp giderilmezse kanunda, koşulları oluştuğunda kiraya veren hesabına giderim ve bundan doğan alacağın kira bedelinden indirilmesi gibi yollar düzenlenir. Bu, her teklifin doğrudan kabul edilip sınırsız bir tadilatın kiradan düşülmesi anlamına gelmez. Giderin zorunluluğu, kapsamı, belgesi ve bildirim süreci önemlidir.

Kiracının onarım için konuta erişime makul biçimde imkân tanıması da değerlendirilir. TBK 319, ayıbın giderilmesi ve zararın önlenmesi çalışmalarına katlanma yükümlülüğü getirir; kiraya verenin de önceden bildirim yapıp kiracının yararlarını gözetmesi gerekir. İletişimin tamamen kesilmesi çözümü zorlaştırabilir.

Kira indirimi ile ödeme yapmamak farklıdır

TBK 307, kullanımı etkileyen ayıp için kiraya verenin öğrenmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen sürede ayıpla orantılı indirim istenmesini düzenler. Burada hem dönem hem kullanım kaybının derecesi önemlidir. Bir odanın kısmen kullanılamamasıyla bütün konutun kullanılamaması aynı indirim sonucunu zorunlu kılmaz.

Kirayı tamamen bırakmak, ayıp nedeniyle sahip olunan haklardan ayrı olarak ödeme uyuşmazlığı yaratabilir. Bu nedenle ödeme ve indirim taleplerinin nasıl yürütüleceği ayrıca değerlendirilmelidir. Önceki ödemelerin düzeni için kira uyuşmazlığında ödeme kayıtları rehberi yararlı olabilir.

Ayıptan doğan eşya zararı veya başka kayıplar bakımından TBK 308'in koşulları da incelenir. Bir fotoğrafın bulunması her talep edilen bedelin otomatik ödeneceği anlamına gelmez. Zararın miktarı, sebebi ve ilgili kişiyle bağlantısı ortaya konulmalıdır.

Önemli ayıpta fesih hangi aşamada gündeme gelir?

Kanun önemli ayıp durumunda fesih hakkını saklı tutar. TBK 306'da, kullanımın ortadan kalkması veya önemli ölçüde engellenmesi ve uygun sürede giderim yapılmaması gibi koşullar bulunur. Her küçük arızanın sözleşmeyi derhâl sona erdireceği söylenemez.

Fesih düşünülüyorsa bildirimin içeriği, teslim ve anahtar işlemleri, arızanın kanıtı ve mali talepler birlikte değerlendirilmelidir. Sadece taşınmak bütün kira borçlarının bittiğini göstermeyebilir. Sözleşmenin süresi ve uzaması ile ayıp nedeniyle sona erme de ayrı hukuki nedenlerdir.

Belgeler ve genel örnek

Görüşmeye kira sözleşmesi, teslimdeki fotoğraflar, yeni arıza kayıtları, bildirimler, cevaplar, servis raporları, teklifler, faturalar ve ödeme kayıtları hazırlanabilir. Henüz yapılmamış bir onarım için fatura varmış gibi kayıt oluşturulmamalıdır. Tarih sırası, olayın gelişimini göstermelidir.

Örneğin sonbaharda yatak odasının tavanında her yağmurdan sonra su birikmesi görülmüş olsun. Kiracı bunu tarihli görüntülerle kaydedip ev sahibine bildirmiş, servis çatı kaynaklı olabileceğini söylemiş olabilir. Burada sorun yalnız “kiracı cam açmadı” ya da “ev sahibi her şeyi öder” cümlesiyle çözülemez. Teknik sebep, kullanım kaybı, inceleme imkânı ve giderim adımları birlikte değerlendirilir. İlgili çalışma kapsamı Gayrimenkul Hukuku sayfasında bulunur.

Sık sorulan sorular

Resmî kaynaklar

Adalet Bakanlığı: TBK 301, 305–308 ve 317–319.

Adalet Bakanlığı: Türk Borçlar Kanunu resmî PDF nüshası.

Bu içerik genel bilgilendirme içindir. Teknik neden, bildirim, hakların kullanılması ve süreler somut olay bakımından ayrıca değerlendirilir.