Evi boşaltmak, devam eden kira sözleşmesinden doğan bütün borçların aynı gün sona erdiği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu m.325, kiralananın sözleşme süresine veya fesih dönemine uyulmadan geri verilmesini özel olarak düzenler. Kiracının borçları, taşınmazın benzer koşullarda yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir. Ancak bu, sözleşmede kalan bütün ayların koşulsuz ödeneceği anlamına da gelmez. Yeni kiracı bulunması, ev sahibinin elde ettiği yararlar ve yapmaktan kurtulduğu giderler değerlendirmeye girer. İnceleme için taşınma tarihi kadar teslim, bildirim ve yeniden kiralama kayıtları önemlidir.
Önce erken teslim ile olağan feshi ayırın
Sözleşmenin süresi, uzama dönemi ve gönderilen fesih bildirimi birlikte okunmalıdır. Kiracının taşınmayı planladığını söylemesi ile kiralananı fiilen ve hukuken geri vermesi aynı işlem değildir. Konutun boşaltıldığı, anahtarın kim tarafından ve hangi tarihte teslim alındığı anlaşılır olmalıdır. Anahtarın kapıcıya, komşuya veya emlakçıya bırakılması, bu kişinin kiraya veren adına teslim almaya yetkili olup olmadığı tartışmasını doğurabilir.
Bu yazı yalnız erken geri verme sonucuna odaklanır. Sözleşmenin uzaması ve sona ermesi için kira süresinin bitmesine ilişkin açıklama ayrıca incelenebilir. İki konuyu aynı kabul etmek, bildirim ile teslimin farklı sonuçlarını gözden kaçırabilir.
Makul süre neden sabit değildir?
Kanun herkes için bir veya üç aylık değişmez bir süre belirlemez. Konutun bulunduğu çevre, niteliği, kira koşulları ve yeniden kiraya verilme imkânı değerlendirilir. İşyerinin konuta, büyük ve özel nitelikli taşınmazın standart bir daireye eşit kabul edilmesi doğru değildir. Somut dosyada makul süreyi belirlemek için ilanlar, piyasa koşulları ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi gündeme gelebilir.
Kiraya verenin aynı dönemde başka kiracıdan gelir elde etmesi veya konutu farklı biçimde kullanması önemlidir. TBK m.325, elde edilen ya da elde etmekten kasten kaçınılan yararların ve tasarruf edilen giderlerin kira bedelinden indirilmesini düzenler. Bu nedenle yalnız eski sözleşmenin aylık bedelini kalan aylarla çarpmak tam bir hesap değildir.
Yeni kiracı önerisi nasıl hazırlanabilir?
Kiracı, kabul edilmesi beklenebilecek, ödeme gücü bulunan ve kira ilişkisini devralmaya hazır bir yeni kiracı bulursa, kanundaki koşullar altında borçtan kurtulma gündeme gelebilir. Rastgele bir telefon numarası vermek veya şartları belirsiz bir aday bildirmek yeterli olmayabilir. Adayın hangi koşullarla, hangi tarihte ilişkiyi devralmaya hazır olduğu ve önerinin kiraya verene ne zaman ulaştığı anlaşılmalıdır.
Yeni kiracı adayının kişisel belgeleri gereğinden fazla paylaşılmamalıdır. Tarafların rızasıyla, amaca uygun bilgi sunulmalı; kimlik veya gelir belgeleri açık internet kanallarına yüklenmemelidir. Adayın reddedilme nedeni de yazılı kayda geçirilebilirse sonradan yapılacak değerlendirme daha sağlıklı olur.
Teslim dosyasında neler bulunmalı?
Sözleşme ve ekleri, taşınma bildirimi, teslim tutanağı, anahtar sayısı, sayaç bilgileri, taşınmazın teslim durumunu gösteren hukuka uygun fotoğraflar ve ödeme kayıtları birlikte saklanabilir. Yeni ilanların tarihleri ve kiraya verenin yanıtları ayrı bir kronolojiye yazılabilir. Depozito ise otomatik olarak son ayların kirası sayılmamalıdır; depozitonun iadesi ayrı hesap ve koşullara sahiptir.
Örnek: Başka şehre taşınan kiracı
Bir kiracı iş değişikliği nedeniyle altı ay erken taşınır, teslimi tutanakla yapar ve benzer koşulları kabul eden bir aday önerir. İnceleme yalnız iş değişikliği gerekçesine değil; teslim tarihine, adayın uygunluğuna, önerinin ulaşmasına ve taşınmazın yeniden kullanımına yönelir. Sonucun her olayda altı aylık kira veya sıfır borç olması gerektiği söylenemez.
Evi kullanmıyorsam kira ödemem biter mi?
Kullanılmama ile geri verme farklıdır. Taşınmaz kiracının kullanımına elverişli tutulurken kişisel nedenle kullanılmaması TBK m.324 kapsamında ayrıca değerlendirilir.
Ev sahibi kalan bütün kiraları isteyebilir mi?
Talebin sözleşme, teslim ve makul süre kuralları çerçevesinde incelenmesi gerekir. Kalan takvim süresi tek başına borcun miktarını göstermez.
Uyuşmazlık doğarsa doğrudan dava mı açılır?
Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk ve kanuni istisnalar dikkate alınır. Talebin türüne göre başvuru yolu belirlenmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Somut olayın teslim, bildirim ve sözleşme koşulları hukuki değerlendirmeyi değiştirebilir.
Resmî kaynaklar
Hukuki inceleme: Av. Gökhan Güzel · 2026-10-28
Bu konuyu görüşmeye nasıl hazırlayabilirim?
Gayrimenkul Hukuku: nereden başlamalı?
Bir konu ve bulunduğunuz aşamayı seçin. Yanıtlarınız yalnız bu açık sayfada kullanılır; kaydedilmez ve gönderilmez.