Tahliye taahhüdünde teslim ve tarih neden önemlidir?

Tahliye taahhütnamesinin üzerinde imza bulunması, belgenin bütün koşullarının gerçekleştiğini tek başına göstermez. Kiralananın ne zaman teslim edildiği, taahhüdün gerçekte ne zaman verildiği ve hangi tarihte boşaltmanın üstlenildiği birlikte incelenir. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi, teslimden sonra verilen ve belirli boşaltma tarihini içeren yazılı taahhüdü esas alır. Buna karşılık “belgeyi boş imzaladım” açıklaması da bütün olaylarda kendiliğinden geçersizlik sonucu yaratmaz.

Bu yazı, kira ilişkisinin sona ermesinin bütün yollarını değil, taahhüt belgesinin nasıl okunacağını ele alır. Sözleşme süresinin bitmesi başka bir meseledir; bu ayrım için kira sözleşmesinin uzaması hakkındaki açıklamaya bakılabilir.

Önce üç ayrı tarihi belirleyin

İlk tarih taşınmazın kiracıya fiilen teslimidir. Anahtar teslim tutanağı, girişte düzenlenen kayıtlar ve tarafların yazışmaları bu konuda önem taşıyabilir. Sözleşmenin imza tarihi ile anahtar teslimi her olayda aynı gün değildir. Belgenin üzerinde yazan tarihle fiilî durum arasındaki farkın neden kaynaklandığı açıklığa kavuşturulmalıdır.

İkinci tarih tahliye taahhüdünün düzenlendiği veya verildiği tarihtir. Kanunun aradığı teslimden sonra verilme şartı bu aşamayla ilgilidir. Kira sözleşmesinin uzatılması için sonradan yeni bir belge imzalanması ile ilk kiralama sırasında belge alınması aynı şekilde değerlendirilmez. Sadece başlığın “taahhütname” olması incelemeyi bitirmez.

Üçüncü tarih kiralananın boşaltılacağının üstlenildiği gündür. Düzenleme tarihi ile boşaltma tarihi birbirine karıştırılmamalıdır. “Sözleşme bitince çıkılacak” gibi ifadelerin yeterliliği, belgenin bütünü ve tarihin belirlenebilirliği bakımından incelenir. Resmî içtihatta açık bir boşaltma tarihi içermeyen taahhüde dayanılmasının kabul edilmediği örnek bulunmaktadır.

Yazılılık şartı neleri kapsar?

TBK 352/1 yazılı bir üstlenme arar. Ancak maddede her taahhüdün mutlaka noter tarafından düzenlenmesi gerektiği yazmaz. Adi yazılı belgeyle noter belgesinin ispat bakımından aynı özellikleri taşıdığı da söylenemez. İmzanın inkâr edilmesi, belge aslının bulunmaması veya imzalayanın temsil yetkisinin tartışılması başvuru yolunu ve incelemeyi etkileyebilir.

Belgede tarafların ve kiralananın anlaşılması, üstlenmenin kime karşı yapıldığının belirlenmesi gerekir. Birden fazla kiracı veya temsilci varsa kimin hangi sıfatla imzaladığı ayrıca kontrol edilir. Başkasının yerine atılan imza, o kişiyi her durumda bağlayan bir açıklama sayılmaz.

Kiralanan aile konutuysa eşin hukuki durumu da önem kazanabilir. Bunun için yalnız evli olma bilgisiyle sonuca gidilmez; sözleşmenin tarafları ve bildirimlerin zamanı incelenir. Aile konutunun ayrı çerçevesi TMK 194 ve eşin rızası yazısında açıklanır.

Boş tarih veya sonradan doldurma iddiası

“İmza benim ama tarihler sonradan yazıldı” savunmasıyla “imza bana ait değil” savunması farklıdır. İlki belgenin ne amaçla ve hangi anlaşmayla verildiğini; ikincisi belgenin kişiye aidiyetini tartışır. Bunlara aynı delil ve aynı sonuç uygulanacağını varsaymak doğru olmaz.

UYAP'ta yayımlanan kararlar, boş imzalanan taahhüdün sonradan doldurulması iddiasının olayın koşulları ve ispat kurallarıyla değerlendirildiğini gösterir. Bu nedenle “boş imza her zaman geçersizdir” güvenli bir açıklama değildir. Tersi yönde, boş imzanın her türlü sonradan eklemeyi tartışmasız geçerli kıldığı da genellenemez. Belgenin aslı ve çağdaş kayıtlar önemlidir.

Sonradan ortaya çıkan uyuşmazlık için tarihsiz yeni belgeler hazırlamak veya eski mesajları değiştirmek çözüm değildir. Mevcut kayıtlar korunmalı; neyin gerçekten hatırlandığı ile neyin belgelenebildiği ayrılmalıdır. İrade sakatlığı, baskı veya anlaşmaya aykırı doldurma iddialarının hukuki karşılığı ayrıca değerlendirilir.

Bir aylık süre hangi tarihten başlar?

TBK 352/1'de, geçerli üstlenmeye rağmen boşaltma yapılmazsa taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurma veya dava açma düzenlenmiştir. Bu süreyi imza gününden başlatmak ya da sözleşmedeki yıllık dönemle otomatik eşitlemek yanlıştır.

TBK 353'te dava açılacağının süresinde yazılı bildirilmesine ilişkin ayrıca düzenleme vardır. Arabuluculuk, dava ve icra yolunun her birinin usul özellikleri de incelenmelidir. Bir aylık ifadeden hareketle bütün bildirim ve başvuru işlemleri için tek bir takvim çıkarılmamalıdır. Gelen icra evrakında ayrıca itiraz ve şikâyet süreleri bulunabilir.

Başvuruya veya savunmaya nasıl hazırlanılır?

Önce kira sözleşmesi, ekleri ve taahhütnamenin aslı bir araya getirilir. Ardından teslim tutanağı, tarihli yazışmalar, noter bildirimleri, ödeme kayıtları ve varsa takip evrakı kronolojik sıraya konur. Hangi kaydın teslimi, hangisinin taahhüdü, hangisinin bildirimi gösterdiği belirtilir.

Genel bir örnek

Kiracı anahtarı mart ayında teslim almış, nisan ayında yazılı olarak eylülün belirli bir gününde çıkacağını üstlenmiş olsun. Burada teslim, taahhüt ve boşaltma günleri ayrı ayrı görülebilir. Fakat kiracı nisan tarihinin sonradan yazıldığını söylüyorsa yalnız bu iddiaya veya yalnız belge yüzüne bakılarak kesin sonuç kurulamaz. Gerçek düzenleme koşulları ve deliller incelenir. Örnek, herhangi bir belgenin geçerliliği hakkında sonuç bildirmez.

Sık sorulan sorular

Resmî kaynaklar

TBK 352–353: Adalet Bakanlığı güncel mevzuat metni.

UYAP: Belirli boşaltma tarihi bulunmayan taahhüdün değerlendirilmesi.

UYAP: Boş imza ve sonradan doldurma savunmasının incelendiği karar.

Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Belgenin geçerliliği, başvuru yolu ve süreler somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilir.