Paylı bir taşınmazda diğer paydaşın payını üçüncü kişiye satması, belirli koşullarda yasal önalım hakkını gündeme getirir. Bu hak, satışın öğrenildiği her durumda tapu müdürlüğünde yapılan basit bir itirazla sonuç alınacağı anlamına gelmez. Türk Medeni Kanunu, alıcıya karşı dava yolunu, bildirim ve hak düşürücü süreleri, ayrıca ödenecek bedeli düzenler.
2026 bakımından önemli değişiklik şudur: 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, TMK 733'teki genel üst süreyi iki yıldan bir yıla indirmiştir. Ancak önceki satışlar için özel geçiş hükmü vardır. Dolayısıyla satışın hangi gün yapıldığı bilinmeden “süre bir yıl” veya “iki yıl” şeklinde tek cevap verilmemelidir.
Önalım hangi satışta gündeme gelir?
TMK 732'nin temel bağlamı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satmasıdır. Paydaş, kendisine ait olmayan diğer payları satamaz. Yasal önalım ise koşulları varsa diğer paydaşların satılan payı edinmesini sağlayabilecek ayrı bir haktır.
Birden fazla kişinin bir taşınmazla ilgili olması, her zaman paylı mülkiyet bulunduğunu göstermez. Elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyet ve belirli bir bağımsız bölümün tek kişiye ait olması farklı durumlardır. Özellikle miras kalan taşınmazlarda önce kayıt ve mülkiyet türü okunmalıdır.
Pay satışı, taşınmazın tamamının satışı ve ortaklığın satış yoluyla giderilmesi de aynı işlem değildir. Bu ayrım için ortaklığın giderilmesi süreci ayrıca incelenebilir. Önalım, her türlü devir için genel bir veto hakkı olarak anlatılmamalıdır.
Noter bildirimi neden önemlidir?
TMK 733, yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesini öngörür. Hakkın kullanılmasına ilişkin üç aylık süre bu düzenlemedeki bildirimle bağlantılıdır. Söylenti, komşunun anlatımı veya bir mesajın görülmesiyle noter bildiriminin hukuki sonucu otomatik eşitlenmemelidir.
Bununla birlikte bildirim yapılmamış olması, sınırsız süre bulunduğu anlamına gelmez. Kanun ayrıca satış tarihinden başlayan bir üst sınır koyar. Bu yüzden hem noter evrakı hem resmî satış tarihi birlikte incelenir. Tebliğin kim adına, hangi adrese ve hangi tarihte yapıldığı da dosyada önemlidir.
Bildirimde payın, alıcının ve satış bilgilerinin belirlenebilmesi gerekir. Bir belge geldiğinde yalnız “hisse satılmış” sonucuyla yetinmek yerine belge ve ekleri korunmalıdır. Resmî evrakın okunması için tebligat geldiğinde ilk kontrol listesi yardımcı olabilir.
Yeni bir yıllık süre hangi satışlar içindir?
7571 sayılı Kanun'un 35. maddesi TMK 733'teki iki yıllık ibareyi bir yıl olarak değiştirdi. Aynı Kanun'un 39. maddesi uyarınca bu değişiklik yayım tarihinde, yani 25 Aralık 2025'te yürürlüğe girdi. Noter bildirimiyle ilgili üç aylık süre kaldırılmadı.
Ancak TMK'ya eklenen geçici madde 1, yeni 733 düzenlemesinin yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmayacağını açıkça belirtir. Önceki satışlarda değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilir. Makalenin 2026 tarihli olması eski bir satışı kendiliğinden yeni süreye taşımaz.
Bu nedenle bir süre çizelgesinde en az satış günü, bildirimin gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleştiyse tebliğ günü bulunmalıdır. Hak düşürücü sürelerin son gününü yalnız genel internet bilgisiyle hesaplamak yerine somut kayıtlar üzerinden değerlendirmek gerekir. Dava açma ve diğer usul koşulları ayrıca kontrol edilir.
Bedel bakımından da değişiklik vardır
TMK 734, önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılmasını düzenler.7571 sayılı Kanun'un 36. maddesiyle değişen ikinci fıkra, dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini ve belirlenen bedelle alıcıya düşen tapu giderlerinin verilen kesin sürede yatırılmasını öngörür.
Bedel, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere yatırılır. Kesin sürede yükümlülük yerine getirilmezse hak sahibi adına tescil kararı verilemez. Bu nedenle “yalnız tapuda yazan satış bedelini hazır etmek yeterlidir” şeklinde kesin bir açıklama güncel metni eksik yansıtır.
Geçici madde 1'in ikinci fıkrası,734'teki bu değişikliğin yürürlükten önce açılan davalara da uygulanacağını belirtir. Süre değişikliğinin geçiş kuralıyla bedel değişikliğinin geçiş kuralı aynı değildir. Rayiç bedelin belirlenmesi, deliller ve yargısal değerlendirme içerir; burada herkese uygulanacak bir hesap sonucu verilemez.
İstisnalar ve vazgeçme nasıl ayrılır?
Güncel 733 metninde 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım kullanılamayacağı düzenlenir. Sıradan bir pay satışıyla bu satışların aynı koşullarda değerlendirilmesi doğru değildir.
Kanun, önalım hakkından feragat ile belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçmeyi de ayırır. Genel feragat için resmî şekil ve tapuya şerh düzenlemesi; belirli satıştan vazgeçme için yazılı şekil bulunmaktadır. Bir toplantıda söylenen sözün bu işlemlerden hangisine karşılık geldiği varsayılmamalıdır.
Bunların yanında fiilî kullanım düzeni veya hakkın kötüye kullanılması gibi somut uyuşmazlıklar çıkabilir. Bir kararın sonucu her taşınmaza aktarılmamalıdır. Kanuni hakkın bulunması, her dava yönünden aynı sonucun garanti edildiği anlamına gelmez.
Hangi belgelerle hazırlanılabilir?
Güncel tapu kaydı, pay oranları, resmî satış bilgisi, noter bildirimi ve tebliğ belgesi öncelikli kayıtlardır. Ayrıca varsa feragat veya vazgeçme belgesi, taşınmazın kullanımını açıklayan anlaşmalar ve mevcut dava evrakı hazırlanabilir. Kaydın kimlik veya isim hatasıyla ilgili olması ayrı bir konudur; tapu kaydında kimlik hatası rehberi bu ayrımı açıklar.
Belgeler edinilirken başkasının e-Devlet hesabı veya kimlik doğrulama bilgisi kullanılmamalıdır. Bilgi eksikliği varsa hangi belgenin hukuka uygun yolla temin edilebileceği belirlenir. Bu işlemlerin genel kapsamı Gayrimenkul Hukuku sayfasında yer alır.
İki farklı satış tarihi örneği
Bir taşınmaz payının 2025 yılının kasım ayında, başka bir payın 2026 yılının şubat ayında satıldığını düşünelim. Her iki uyuşmazlık 2026'da gündeme gelse de 733 bakımından aynı üst süreye tabi oldukları varsayılamaz. Yeni kanun öncesindeki satış için geçiş hükmü incelenir. Her olayda noter bildirimi ve diğer şartlar ayrıca kontrol edilir. Bu örnek son gün hesabı değil, hangi hukuki metnin uygulanacağının önemini gösterir.
Sık sorulan sorular
Pay satışı için bütün paydaşların izni gerekir mi?
Bir payın satışı ile taşınmazın tamamının satışı aynı değildir. Önalım da genel bir önceden izin sistemi değildir. Mülkiyet türü ve işlem ayrıca incelenir.
Noter bildirimi gelmediyse süre hiç başlamaz mı?
Üç aylık bildirim süresi ile satıştan başlayan üst sınır farklıdır. Bildirim bulunmasa bile üst sınır ve geçiş hükmü değerlendirilmelidir.
2026'da bütün satışlar için bir yıl mı var?
Hayır.25 Aralık 2025 öncesindeki satışlar için özel geçiş hükmü eski 733 kurallarını korur. Satış tarihi belirlenmelidir.
Dava yalnız satıcıya mı açılır?
TMK 734 önalımın alıcıya karşı dava yoluyla kullanılmasını düzenler. Taraf ve istem belirlenmesi somut işlem zincirine göre ayrıca değerlendirilir.
Tapudaki bedeli yatırmak her durumda yeterli mi?
Güncel 734 rayiç bedel ve tapu giderleri düzenlemesi içerir. Hâkimin belirlediği tutar, yer ve kesin süre esas alınmalıdır.
Resmî kaynaklar
TBMM:7571 sayılı Kanun kayıt bilgileri.
TBMM:7571 tam metin,35–39. maddeler ve geçiş hükmü.
UYAP: Değişen süre ve geçiş hükmünü de değerlendiren karar.
Bu yazı genel bilgi verir. Süre, bedel, mülkiyet türü ve dava koşulları ilgili belgelerle ayrıca değerlendirilmelidir.
Hukuki inceleme: Av. Gökhan Güzel · 2026-10-24
Bu konuyu görüşmeye nasıl hazırlayabilirim?
Gayrimenkul Hukuku: nereden başlamalı?
Bir konu ve bulunduğunuz aşamayı seçin. Yanıtlarınız yalnız bu açık sayfada kullanılır; kaydedilmez ve gönderilmez.